François Fillon, dans ses deux plans de rigueur, a particulièrement mis à contribution le secteur de l'immobilier. Certaines aberrations ont ainsi été corrigées, mais cette approche purement comptable risque de pénaliser la construction.

Secteur largement soutenu par la puissance publique, l'immobilier est toujours une cible de choix en cas de rigueur budgétaire. François Fillon, dans son second plan de rigueur, a ainsi annoncé la suppression du prêt à taux zéro+ (PTZ+) dans le logement ancien, celle de l'incitation fiscale à l'investissement locatif dite « Scellier » à partir de fin 2012, le rognage du crédit d'impôt développement durable (CIDD), le rehaussement de la TVA de 5,5 à 7 % sur les travaux et la limitation des allocations logement.

La France des propriétaires sacrifiée

Après déjà la suppression du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts immobiliers adopté en 2007 avec le paquet fiscal TEPA, l'accaparement des fonds d'Action logement (ex-1% Logement) par l'Etat pour alimenter son budget et la taxation accrue des plus-values sur les résidences secondaires, annoncée lors du premier plan de rigueur, la saignée est importante. La plupart des mesures supprimées ne seront pas particulièrement regrettées, tant elles viennent corriger des cadeaux fiscaux mal ficelés, mal ciblés, peu productifs et finalement facteurs de hausse des prix de l'immobilier plus que de solvabilisation réelle de la demande. Ces mesures marquent en réalité l'enterrement du projet d'une France de propriétaires qui était un des volets importants de la « rupture » voulue par Nicolas Sarkozy en 2007. Il est sacrifié sur l'autel du triple A.

Par contre, les économies budgétaires seront assez faibles dans l'immédiat, car certains dispositifs très coûteux vont encore coûter cher au budget de l'Etat, puisqu'ils courent même de longues années après leur abrogation. C'était d'ailleurs tout leur intérêt au moment de leur adoption : accorder un cadeau fiscal immédiat aux ménages, comme le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunts en 2007, ou soutenir la construction à court terme, comme le fit le « Scellier » au moment de la crise en 2008-2009, tout en reportant sur les budgets futurs l'essentiel de l'addition. Ainsi, la génération de « Scellier » accordés en 2010 coûtera 3,9 milliards d'euros, étalés sur 9 ans, mais seulement 138 millions d'euros en 2010… D'après le rapport du député Gilles Carrez, le prochain quinquennat sera donc plombé par des remboursements d'un milliard d'euros chaque année pour payer les « Scellier » accordés durant le quinquennat de Nicolas Sarkozy !

Désengagement

Reste que, si ces dispositifs auraient dû être redirigés, leur suppression pure et simple pose question. La France manque actuellement de 900 000 logements et le nombre des ménages à loger augmente de 300 000 chaque année. Or l'Etat se désengage lourdement d'un secteur qui peine à produire spontanément les logements dont la France a besoin.

Le « Scellier »,  successeur du « Robien » était certes un cadeau sans contreparties sociales accordé aux promoteurs et aux bailleurs privés, sans ciblage géographique et écologique suffisant, mais il avait facilité la construction de nombreux logements locatifs privés. D'après le Commissariat général au développement durable, 80 % des logements locatifs privés construits au cours des 15 dernières années avaient été soutenus par des dispositifs de ce type. Les associations comme la Fondation Abbé Pierre les avaient vertement critiqué, mais espéraient qu'un dispositif plus social lui serait substitué, qui aurait incité les bailleurs à louer à loyer modéré. Or, il n'en est rien, et le risque est grand désormais que la construction locative neuve se grippe.

De même, la taxation accrue des plus-values sur les résidences secondaires va dans le bon sens : elle permet que les pouvoirs publics captent une rente importante injustement prélevée par les propriétaires vendeurs, qui sont déjà les ménages les plus fortunés. Elle devrait aussi contribuer à enrayer un tant soit peu la spirale inflationniste, puisque l'apport financier engendré par une vente précédente permet souvent de racheter à prix d'or et d'emballer la machine de la hausse des prix. On aurait même pu espérer aller plus loin sur ce plan, au lieu de céder aux différents lobbies, qui ont ramené cette taxation à 1 milliard d'euros (contre le double avant leur intervention), et surtout en taxant aussi les plus-values sur les résidences principales. Mais, ces économies n'auront d'effet positif global sur la crise du logement qu'à la condition d'être réinvesties là où les besoins sont les plus criants.

Menaces sur la construction

Or ce n'est pas le cas et c'est le principal défaut de ces mesures. Il est donc à craindre que le niveau de la construction diminue, ou en tout cas ne parvienne pas à résorber la pénurie. De plus, le mouvement HLM, qui pourrait pallier une défaillance du privé et construire à des niveaux de loyers accessibles, est également durement touché par la rigueur. La hausse de la TVA sur les travaux de rénovation et sur la construction de HLM devrait lui coûter 250 millions d'euros, d'après l'Union sociale de l'Habitat. De plus, ses locataires les plus modestes seront affectés par la baisse en valeur réelle des allocations logement (+1 % de hausse en 2012 au lieu de l'indice de révision des loyers, qui s'élève à 1,9%). Cette ponction s'ajoute à celle votée l'an dernier de 240 millions sur le chiffre d'affaires des bailleurs sociaux, sans parler du prélèvement opéré depuis 2009 sur les fonds d'Action Logement, qui permet à l'Etat de se désengager de l'ANRU et de l'ANAH, et qui est reconduite jusqu'en 2014.

Enfin, le Grenelle du bâtiment devrait être pénalisé, avec la baisse du crédit d'impôt développement durable et une TVA réhaussée à un moment où l'on demande aux propriétaires de se lancer dans des travaux de rénovation coûteux, au bénéfice écologique incontestable mais à la rentabilité économique incertaine à moyen terme.

Bref, le secteur du logement se remettra sans doute de ces entailles, mais la succession d'annonces et de contre-annonces depuis cinq ans le prive de ce qu'il demande avant tout : des objectifs clairs et un horizon législatif stable et fiable, pour combler le déficit de logements accessibles et engager le parc de logements dans sa rénovation complète en 40 ans, condition sine qua none pour réduire notre empreinte carbone et notre facture énergétique.

Manuel Domergue
Article Web - 01 décembre 2011