HLM : LOGÉLIA EN ZONE DE TURBULENCES

L'office départemental de logements sociaux a besoin de capitaux pour se «redonner de l'air» Des négociations sont en cours En échange, il devra se serrer la ceinture et compresser son personnel.

Un besoin d'argent frais qui se monterait entre 10 et 15 millions d'euros, une opération de renouvellement urbain (ORU) en attente et une ex-directrice dont la gestion est mise en cause: Logélia, le plus gros office public d'HLM du département, traverse une zone de turbulences, au point de négocier une convention avec la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) et le conseil général qui devrait être signée d'ici cet été. C'est la conséquence de la dernière enquête de la Miilos, Mission interministérielle d'inspection du logement social.

Jean-Pierre Boury, l'actuel directeur, a été nommé en remplacement de Corinne Pierre, écartée (1), pour quelques mois afin de monter un «plan de relance». «Il ne s'agit pas d'un déficit», insiste-t-il. Difficile pourtant d'obtenir des chiffres complets en pleine négociation avec les partenaires. Le résultat, montre Jean-Pierre Boury, a fondu comme neige au soleil. En 2010, il n'était plus que de 260 000 euros. «C'est beaucoup trop faiblement positif, reconnaît-il. On ne reconstitue plus de réserves. Notre plan d'investissement se monte à 150 millions d'euros sur les cinq prochaines années, nos fonds propres ne sont pas à la hauteur.» Il faut d'urgence investir non seulement dans les constructions, mais dans la réhabilitation du patrimoine ancien, délaissée ces dernières années.

En cause, des facteurs multiples. Les subventions de l'État sont passées de 2 000 euros par logement neuf en 2007 à zéro euros cette année. «Avant, on pouvait monter ces projets sans taper dans nos réserves. Maintenant, ce n'est plus possible», constate Jean-Pierre Boury. «Et quand on emprunte tout, ça coûte plus cher», ajoute Abel Migné, le président de l'office.

En filigrane, c'est aussi l'action de l'ancienne directrice qui est sur la sellette. «Oui, nous avons été surpris par certains modes de gestion», avoue Abel Migné. Son caractère abrupt et des choix contestables auraient fait des dégâts, non seulement avec les locataires, mais aussi avec les partenaires, occasionnant «des problèmes de confiance avec les principaux financeurs».

Quelques projets auraient été mal calibrés. Comme celui de la gare à Ruelle. Les coûts se sont révélés supérieurs à ce qui était prévu. Pour que l'opération soit équilibrée, Logélia avait compensé avec des loyers élevés et n'a pas trouvé de locataires. «À 700 ou 800 euros plus les charges, les gens ont plus de choix dans le privé», note Robert Lafleuriel, représentant des locataires au conseil d'administration de Logélia. Il a donc fallu revoir les loyers à la baisse, d'où un manque à gagner.

«Certains programmes ont pris du retard à cause de constructeurs défaillants, explique Abel Migné. Pendant ce temps, les loyers ne rentrent pas.» Robert Lafleuriel tacle: «À force de faire toujours dans le moins-disant, on tombe sur des entreprises qui déposent le bilan.»

Mesures de redressement

Le poids des ORU pèse lourd sur les finances d'un office (lire encadré). En 2011, le budget d'investissement de Logélia était de 40 millions d'euros pour 39 millions de fonctionnement. En 2010, ces chiffres étaient respectivement de 78 et 41 millions.

En contrepartie de l'aide de la caisse de garantie, le deal sera de «resserrer les boulons, de modifier les projets pour qu'ils tiennent compte de la réalité», explique Abel Migné. Logélia devra diminuer ses coûts internes. À commencer par la masse salariale. «On a déjà commencé à ne plus remplacer systématiquement les départs à la retraite. On est passé de 142 salariés à 138. L'objectif est de passer à 128 sur cinq ans. La réorganisation interne a commencé», souligne Jean-Pierre Boury. Aucun licenciement n'est prévu.

Autre levier, la restructuration de la dette, toujours très importante chez les bailleurs sociaux qui construisent avec des emprunts auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Il s'agit d'allonger la durée de remboursement pour avoir des montants moins élevés à verser dans les années qui viennent, ce qui permettrait de gagner une marge de manoeuvre financière.

La hausse des loyers, sauf de façon ponctuelle et réduite, n'est pas à l'ordre du jour, affirme Jean-Pierre Boury.

Olivier Pucek, actuellement directeur de cabinet du conseil général, et qui prendra la suite de Jean-Pierre Boury au 1er juillet, n'est pas inquiet: «Les ORU sont des opérations très lourdes. Il s'agit juste de redonner de l'air à Logélia.»

(1) Corinne Pierre, bien qu'elle ne soit plus directrice, est toujours salariée de Logélia où elle mène de «nouvelles missions» qu'Abel Migné n'a pas souhaité détailler.

Dans l'opération de renouvellement urbain (ORU) de Basseau à Angoulême, Logélia doit injecter 30 millions d'euros. Dans un projet (lire ci-dessous) dont les contours semblent inquiétants aux yeux du directeur, Jean-Pierre Boury: «L'opération a été conçue comme si le marché était porteur. Or il ne l'est pas.» Il s'interroge sur l'intérêt de faire de nouveaux logements locatifs à Basseau. «Ça va coûter cher, donc il faudrait des loyers élevés. Le risque, c'est qu'on ne remplisse pas.» Dans un quartier qui n'attire pas les gens de l'extérieur. «Les logements individuels en accession à la propriété posent problème. On n'a pas un seul candidat prêt à signer alors qu'il nous faudrait un tiers de ventes pour démarrer. On est prêt à les transformer en locatif. Mais on risque de vider le collectif existant...» Le serpent se mord la queue. Les cellules commerciales en pied d'immeubles n'ont pas, non plus, trouvé preneur. Conséquence: «Oui, l'ORU de Basseau est un peu plombée, lâche Abel Migné, président de l'office. Une renégociation est en cours.» Qui fait prendre du retard au projet. «Mais ça redémarrera cet été, dès que la convention sera signée avec la caisse de garantie, veut croire Jean-Pierre Boury qui rassure: De toute façon, les capitaux nécessaires sont inscrits au plan d'investissement.» Une réunion est prévue à la préfecture dans le courant du mois d'avril pour mettre tous les partenaires autour de la table. «On va voir si d'autres bailleurs peuvent reprendre certains projets», explique Frédéric Sardin, adjoint à l'urbanisme à Angoulême. Laurent Juvigny, le directeur de l'OPH de l'Angoumois, confirme qu'une réflexion «est envisageable dans une démarche solidaire». «Mais rien n'est décidé.»

Logélia, au sein de l'ORU de Basseau, a été chargé de réhabiliter 280 logements existants. L'office doit également construire 40 logements collectifs, 580 m2 de commerces, 24 logements individuels locatifs et 55 logements individuels en accession à la propriété. Il doit en outre installer une nouvelle chaufferie centrale. Total de la facture: environ 30 millions d'euros.

L'ORU de Basseau renégociée

C'est le nombre de logements sociaux que gère Logélia dans l'ensemble du département. Vilogia arrive derrière avec plus de 4 000 logements. L'OPH de l'Angoumois se concentre essentiellement sur le Grand-Angoulême avec 3 500 logements.

CHARENTELIBRE.fr